Наличные деньги, несмотря на цифровизацию финансовой сферы, до сих пор занимают 10–15% сделок на вторичном рынке жилья. Основная причина — желание сторон занизить стоимость недвижимости в договоре для уменьшения налогов. Однако эта практика открывает двери для мошенников. Например, в 2023 году в Москве зафиксирован случай, когда покупатель передал продавцу 8 млн рублей наличными, указав в договоре лишь 3 млн. После регистрации сделки продавец исчез, а доказать факт передачи дополнительных средств не удалось — суд обязал вернуть только официальную сумму.
К сожалению, договор аренды банковских ячеек тоже не вседа помогает. Договор аренды ячейки предполагает, что банк не несет ответственность за ее содержание, добавил адвокат коллегии адвокатов Москвы «Грифон», член экспертного совета при ФАС Евгений Кривцун. То есть, если покупатель заложил в ячейку в присутствии продавца, допустим, миллион рублей в пятитысячных купюрах, то банк об этом не знает, более того, он не гарантирует, что купюры не поддельные.
Адвокат нашего консорциума, Евгений Кривцун, предупреждает что, ключевая проблема наличных расчетов — отсутствие прозрачности. «В практике случались ситуации, когда продавец после проведения сделки открывал банковскую ячейку, а там оказывались поддельные деньги или деньги в значительно меньшем объеме»— пояснил эксперт.
Топ-3 схемы мошенничества с наличными
- «Серые» договоры и двойные расписки. Стороны оформляют два документа: официальный — с заниженной стоимостью, и неофициальный — с реальной суммой. При возникновении спора суд учитывает только первый. В 2023 году 45% таких случаев пришлось на Москву и Московскую область.
- Фальшивые купюры. Мошенники используют поддельные банкноты, которые сложно отличить без специального оборудования. В 2024 году Центробанк сообщил об изъятии 1,2 млн поддельных рублей, 30% из которых были связаны со сделками с недвижимостью.
- Изъятие «грязных» денег. Если наличные получены преступным путем, их могут конфисковать по решению суда, а покупатель останется и без квартиры, и без денег. В 2023 году такие случаи выросли на 25%, особенно в регионах с высоким уровнем теневой экономики.
Переход на безналичные расчеты, по мнению эксперта, резко снизит риски. Банковские переводы, СБП и аккредитивы исключают использование фальшивок и фиксируют факт передачи средств. Например, в 2024 году в Екатеринбурге суд восстановил права покупателя, который перевел 10 млн рублей продавцу через банк. При попытке расторгнуть сделку суд обязал вернуть полную сумму на основании выписки со счета.
Однако Кривцун предупреждает: безнал не решает проблему «серых» схем. Так, если в договоре указано 5 млн рублей, а остальные 3 млн переводятся отдельно, при конфликте придется признать налоговое правонарушение, чтобы вернуть скрытую часть. В 2023 году 20% судебных споров по сделкам с недвижимостью были связаны именно с такими «двойными» платежами.
В ЕС и США безналичные расчеты доминируют благодаря жесткому регулированию. Допустим, в Германии риелторы обязаны проверять происхождение средств покупателя, а за сокрытие доходов грозит штраф до 100% суммы сделки. Во Франции сделки свыше 10 тыс. евро разрешены только через банки, что снизило мошенничество на 40% за пять лет. В США популярны эскроу-счета, где деньги хранятся у третьей стороны до завершения сделки, что исключает риски подмены или кражи.
Что предлагают эксперты для защиты рынка?
- Специализированные счета риелторов. Агентства могли бы аккумулировать средства на защищенных счетах, выступая гарантами. Это потребует изменений в законодательстве и страхования их деятельности.
- Обязательная проверка происхождения денег. Банки должны активнее отслеживать подозрительные транзакции, особенно в регионах с высоким уровнем коррупции.
- Штрафы за двойные договоры. Ужесточение ответственности за уклонение от налогов до 50% от скрытой суммы
Эксперты советуют:
- Использовать аккредитивы или эскроу-счета даже для небольших сумм.
- Включать в договоры пункт о безналичных расчетах и штрафах за их нарушение.
- Фиксировать все этапы сделки на видео и сохранять чеки.
Инициатива Союза рынка недвижимости пока носит рекомендательный характер, но Минфин уже готовит законопроект о полном запрете наличных расчетов при сделках свыше 1 млн рублей. Ожидается, что новые правила вступят в силу в 2025 году, что может стать переломным моментом для борьбы с теневыми схемами.