Собственник жилого помещения передал квартиру в аренду другому гражданину. Согласно договору, арендатор обязался вносить ежемесячную плату за пользование жильем и оплачивать коммунальные услуги. Через несколько месяцев арендатор сообщил арендодателю о намерении прекратить договор досрочно. Он уведомил его о дате выезда, предложил осмотреть квартиру и оформить акт приема-передачи.
Во время осмотра были выявлены недостатки. Однако акт приема-передачи стороны не подписали. Арендодатель отказался от оформления расторжения договора и передачи имущества до устранения недостатков. При этом он требовал, чтобы арендатор оплачивал аренду вплоть до окончания ремонта.
Арендатор ключи сдал, проживать в квартире перестал, и отказался от дальнейших платежей. В ответ арендодатель подал иск в суд, потребовав взыскать стоимость аренды за два месяца, оплату коммунальных услуг, пени за просрочку, а также компенсацию причиненного ущерба.
Суд первой инстанции рассмотрел дело заочно и полностью удовлетворил иск. Но позже, после возражений арендатора, апелляционный суд отменил решение, изучил материалы дела и пришел к другому выводу.
Судебная экспертиза подтвердила: повреждения в квартире действительно возникли по вине арендатора. На этом основании суд обязал его компенсировать причиненный ущерб. Однако остальные требования, включая взыскание платы за аренду и коммунальные услуги за март и апрель, были отклонены.
Апелляционная инстанция указала, что наниматель еще в феврале заявил о прекращении действия договора. Он добровольно вернул ключи, освободил помещение и выразил готовность подписать соглашение о расторжении. Следовательно, договор аренды прекратил свое действие в тот момент, когда арендодатель был уведомлен о расторжении и имущество перестало использоваться.
Кассационная инстанция поддержала решение апелляции. В постановлении отмечено, что договор найма можно прекратить в одностороннем порядке. Если арендодатель был заблаговременно уведомлен, а квартира возвращена, пусть даже с повреждениями, само по себе отсутствие подписанного акта приема-передачи не означает, что жилое помещение продолжает использоваться.
Суд подчеркивает: требование арендной платы возможно лишь при наличии пользования. Поскольку арендатор фактически выехал, а ключи передал, у него не возникло обязанности платить за март и апрель. Отказ собственника подписывать акт до устранения дефектов не может быть основанием для продления действия договора.
В спорах по аренде жилья стороны должны четко разделять обязательства по оплате за пользование и ответственность за состояние имущества. Если наниматель прекращает использование квартиры и уведомляет об этом наймодателя, но собственник настаивает на сохранении договора из-за претензий к состоянию жилья, последний вправе требовать возмещения ущерба, но не арендной платы за будущие периоды.
- Уведомление: заранее сообщите о расторжении договора письменно.
- Ключи: сдайте имущество и зафиксируйте факт возврата (передача ключей, видеофиксация, письма).
- Акт осмотра: даже если собственник отказывается подписывать акт, предложите составить односторонний документ и пригласите свидетелей.
- Ремонт и ущерб: если были повреждения, вы обязаны их компенсировать. Но это не влияет на прекращение договора, если вы освободили жилье.
Суд подтвердил, что арендатор не обязан оплачивать жилье после прекращения пользования, даже если собственник не подписал акт. В подобных ситуациях важны действия сторон, а не только бумаги. Собственник может требовать компенсацию ущерба, но не продлевать договор аренды против воли бывшего жильца.