Совместная собственность: имущество, приобретённое в браке, включая ипотечную квартиру, считается совместным и делится поровну, если иное не предусмотрено брачным договором (ст. 34 СК РФ).
Важно помнить, что если ипотека не выплачена, то при разводе в отношениях в зависимости от ситуации будет участвовать банк, так как квартира находится в залоге, поэтому любые изменения в правах собственности или условиях кредита требуют согласования с банком.
Оговоримся, что не всегда отсутствие согласование банка будет препятствием к разделу или разделу ипотечных обязательств определенным образом. В 2023 году Верховный Суд РФ в Определении № 18-КГ22-144-К4 уже указывал, что раздел ипотечного жилища по своему существу не изменяет и не отменяет самого ипотечного обязательства, а со собственники, бывшие супруги, трансформируются в созаемщиков. Как следствие отсутствие согласия банка не изменило существо ипотечного обязательства.
Способы раздела ипотечной квартиры.
по соглашению сторон: супруги могут заключить нотариальное соглашение о распределении долей и обязательств по кредиту, самое удобное, быстрое и менее затратная процедура. Ключевое в такой процедуры – это наличие обоюдное согласие бывших супругов. При заключении такого соглашения потребуется письменное согласие банка на переоформление договора, в противном случае нотариус откажет в оформлении такого соглашения;
через суд: если договориться не удалось, суд распределит доли с учётом интересов детей, доходов сторон и их вклада в выплаты. Когда договориться не удалось – это один из самых популярных и распространённых способов – судебный способ защиты прав. Банк участвует в процессе как третье лицо. Если банк не участвует, указанное может полечь отмену решения суда в вышестоящей судебной инстанции.
В рамках судебного разбирательства всегда можно заключить мировое соглашение, что с одной стороны может кратно сократить временные, материальные и административные издержки, с другой стороны требуется помнить, передумать не получится, так как отменить мировое соглашение уже практически невозможно. А отдельные случае, когда и можно, то это будет кратно рискованно и не прогнозируемо.
Важно помнить, что если ипотека не выплачена, то при разводе в отношениях в зависимости от ситуации будет участвовать банк, так как квартира находится в залоге, поэтому любые изменения в правах собственности или условиях кредита требуют согласования с банком.
Оговоримся, что не всегда отсутствие согласование банка будет препятствием к разделу или разделу ипотечных обязательств определенным образом. В 2023 году Верховный Суд РФ в Определении № 18-КГ22-144-К4 уже указывал, что раздел ипотечного жилища по своему существу не изменяет и не отменяет самого ипотечного обязательства, а со собственники, бывшие супруги, трансформируются в созаемщиков. Как следствие отсутствие согласия банка не изменило существо ипотечного обязательства.
Способы раздела ипотечной квартиры.
по соглашению сторон: супруги могут заключить нотариальное соглашение о распределении долей и обязательств по кредиту, самое удобное, быстрое и менее затратная процедура. Ключевое в такой процедуры – это наличие обоюдное согласие бывших супругов. При заключении такого соглашения потребуется письменное согласие банка на переоформление договора, в противном случае нотариус откажет в оформлении такого соглашения;
через суд: если договориться не удалось, суд распределит доли с учётом интересов детей, доходов сторон и их вклада в выплаты. Когда договориться не удалось – это один из самых популярных и распространённых способов – судебный способ защиты прав. Банк участвует в процессе как третье лицо. Если банк не участвует, указанное может полечь отмену решения суда в вышестоящей судебной инстанции.
В рамках судебного разбирательства всегда можно заключить мировое соглашение, что с одной стороны может кратно сократить временные, материальные и административные издержки, с другой стороны требуется помнить, передумать не получится, так как отменить мировое соглашение уже практически невозможно. А отдельные случае, когда и можно, то это будет кратно рискованно и не прогнозируемо.
Самая распространённая в практике ситуация – это договорится и без нотариуса и суда, что называется ударили по рукам, а потом через два года и более бывший супруг заявляет требование на раздел ипотечной недвижимости. Даже прошествие трехлетнего срока исковой давности, напомню он заявительный, не заявили в суде, судья не принимает, в практике есть условия, при которых такой срок восстанавливается. Подобная непредсказуемость мешает фактической стабильности, по прошествии времени можно получить вполне себе исковые требования и не факт, что со временем останутся документы (информация, сведения), которые позволят доказать и происхождение средств, с которых оплачивалась ипотека и др.
Важно! Ипотека оформлена до брака: квартира остаётся у заёмщика, но второй супруг может потребовать компенсацию за выплаты, сделанные в браке (например, 50% от суммы платежей) или права требования на долю, равную фактически выплаченной ипотеке в период брака.
Использование материнского капитала: доли детей выделяются в обязательном порядке. Остальная часть квартиры делится между супругами. Продажа или перепланировка требуют согласия органов опеки, что зачастую вносит свою крайне деструктивную лепту в разрешении вопросов распоряжения недвижимым имуществом. Практика последнего времени исходит из подхода, что если требуется реализовать имущества с долей детей, то детям требуется предоставить долю в другом жилом помещении или денежную компенсацию.
Трендом последних лет стала военная ипотека, а военные также вступают в брак, как и разводятся. Недвижимость, приобретённая по программе НИС, обычно остаётся у военнослужащего. Однако если супруги вносили совместные средства, возможна компенсация.
Если абстрагироваться от разрешения имущественных вопросов после развода, то в последующем после реализации права на распоряжение имуществом можно столкнуться с проблемой.
Важно! Ипотека оформлена до брака: квартира остаётся у заёмщика, но второй супруг может потребовать компенсацию за выплаты, сделанные в браке (например, 50% от суммы платежей) или права требования на долю, равную фактически выплаченной ипотеке в период брака.
Использование материнского капитала: доли детей выделяются в обязательном порядке. Остальная часть квартиры делится между супругами. Продажа или перепланировка требуют согласия органов опеки, что зачастую вносит свою крайне деструктивную лепту в разрешении вопросов распоряжения недвижимым имуществом. Практика последнего времени исходит из подхода, что если требуется реализовать имущества с долей детей, то детям требуется предоставить долю в другом жилом помещении или денежную компенсацию.
Трендом последних лет стала военная ипотека, а военные также вступают в брак, как и разводятся. Недвижимость, приобретённая по программе НИС, обычно остаётся у военнослужащего. Однако если супруги вносили совместные средства, возможна компенсация.
Если абстрагироваться от разрешения имущественных вопросов после развода, то в последующем после реализации права на распоряжение имуществом можно столкнуться с проблемой.
Продажа квартиры: вырученные средства направляются на погашение кредита, остаток делится между супругами. Для продажи необходимо согласие банка. Кстати, если имущество разделено не было бывшими супругами ни по соглашению, ни посредством суда, то второй супруг может потребовать вполне денежную компенсацию от реализации соразмерно той доли, на которую он мог претендовать.
Можно попробовать переоформить ипотеку на другого супруга с предоставлением компенсации первому, чтобы получить соответствующее согласие. Опять же потребуется согласие банка на замену должника, а вот здесь кредитная организация может и отказать, особенно если новый заемщик будет с явно худшим кредитным рейтингом, чем действующий.
Трендами последних месяцев является стремление получить ипотечное недвижимо имущество себе с учетом роста стоимости ипотечных кредитов. Тоже вполне понятно, когда ипотека бралась при ключевой ставке ЦБ РФ в 5-6 %, в тоже время когда в настоящее время она более 20%. Неминуемо указанное повлекло за собой и рост стоимости ипотеки (процентной ставки).
Как результат каждый из супругов старается сохранить ипотечное жилье за собой.
Конечно, бывшие супруги могут продолжить солидарно выплачивать ипотеку, распределив между собой бремя ее выплаты. Но тут вступает в свои права накопление взаимных претензий, особенно когда в ипотечном жилье продолжает жить один из супругов, а второй ее оплачивает. Зачастую это вопрос времени, когда накопленная критичная масса взаимных упреков приведет к судебным разбирательствам, но опять же прошествие большего времени делает разрешение ситуации сложнее.
Надо всегда помнить, что при разделе совместно нажитого имущества, особенно что касается жилища и тем более ипотечного, суд учитывает и интересы детей. Суд может увеличить долю родителя, с которым остаются дети, или передать квартиру ему с обязательством выплаты компенсации второму супругу. Еще более интересные в практике есть случаи, когда бывший супруг, с которым проживали дети по прошествии времени предъявляет свои большие права на общее имущество, даже если второй супруг и платил исправно алименты и участвовал в жизни детей.
Можно попробовать переоформить ипотеку на другого супруга с предоставлением компенсации первому, чтобы получить соответствующее согласие. Опять же потребуется согласие банка на замену должника, а вот здесь кредитная организация может и отказать, особенно если новый заемщик будет с явно худшим кредитным рейтингом, чем действующий.
Трендами последних месяцев является стремление получить ипотечное недвижимо имущество себе с учетом роста стоимости ипотечных кредитов. Тоже вполне понятно, когда ипотека бралась при ключевой ставке ЦБ РФ в 5-6 %, в тоже время когда в настоящее время она более 20%. Неминуемо указанное повлекло за собой и рост стоимости ипотеки (процентной ставки).
Как результат каждый из супругов старается сохранить ипотечное жилье за собой.
Конечно, бывшие супруги могут продолжить солидарно выплачивать ипотеку, распределив между собой бремя ее выплаты. Но тут вступает в свои права накопление взаимных претензий, особенно когда в ипотечном жилье продолжает жить один из супругов, а второй ее оплачивает. Зачастую это вопрос времени, когда накопленная критичная масса взаимных упреков приведет к судебным разбирательствам, но опять же прошествие большего времени делает разрешение ситуации сложнее.
Надо всегда помнить, что при разделе совместно нажитого имущества, особенно что касается жилища и тем более ипотечного, суд учитывает и интересы детей. Суд может увеличить долю родителя, с которым остаются дети, или передать квартиру ему с обязательством выплаты компенсации второму супругу. Еще более интересные в практике есть случаи, когда бывший супруг, с которым проживали дети по прошествии времени предъявляет свои большие права на общее имущество, даже если второй супруг и платил исправно алименты и участвовал в жизни детей.
Еще практика подсказывает, что лучше сохранять все чеки и оплаты, производимые в пользу содержания жилища и его улучшения. Еще более, наверное, важным аспектов является понимание того, что, если ипотека после расторжения брака является совместной, но оплачивается одним из супругом, а второй предоставляет средства. Такие средства лучше предоставлять с фиксацией, что они идут на обеспечения ипотечных выплат, если платеж посредством электронного банкинга, то в назначении платежа так и указывать, если наличными, то расписка.
Определенным образом может более чем обезопасить друг друга от последующих возможных упреков может брачный договор, который можно заключить не только перед браком, но и в любое время в период брака.
Его можно заключить и сразу день приобретения жилья в ипотеку, но пока что практика брачных договоров не носит массовый характер, хотя превенцию она бы имела значимую.
Как итог, если развод неизбежен, лучше разрешать свое имущественные вопросы сразу или посредством соглашения, или через суд, если найти компромисс не получается. Вопрос с ипотечным жильем один из наиболее актуальных при разводе и зачастую несет в себе множество факторов, которые обязательно нужно учитывать при разрешении вопросов ипотечного жилья.
Вопросов множество, это лишь одни из наиболее часто встречаемых, но есть и другие: отказаться от ипотеки после развода заемщику и всегда ли можно перевести его права и обязанности на другого заемщика, что делать, если забыли о детях и др., которые еще рассмотрим в ближайшее время.
Определенным образом может более чем обезопасить друг друга от последующих возможных упреков может брачный договор, который можно заключить не только перед браком, но и в любое время в период брака.
Его можно заключить и сразу день приобретения жилья в ипотеку, но пока что практика брачных договоров не носит массовый характер, хотя превенцию она бы имела значимую.
Как итог, если развод неизбежен, лучше разрешать свое имущественные вопросы сразу или посредством соглашения, или через суд, если найти компромисс не получается. Вопрос с ипотечным жильем один из наиболее актуальных при разводе и зачастую несет в себе множество факторов, которые обязательно нужно учитывать при разрешении вопросов ипотечного жилья.
Вопросов множество, это лишь одни из наиболее часто встречаемых, но есть и другие: отказаться от ипотеки после развода заемщику и всегда ли можно перевести его права и обязанности на другого заемщика, что делать, если забыли о детях и др., которые еще рассмотрим в ближайшее время.