Заявитель осуществил остекление балкона и установку козырька, получив согласование уполномоченного органа. Позже общее собрание жильцов большинством в 2/3 голосов одобрило эти действия. Однако другая собственница подала иск, настаивая на том, что балкон необходимо привести в исходное состояние.
Суды всех инстанций поддержали истицу. Они сослались на результаты экспертизы, подтвердившей, что произведённые работы квалифицируются как реконструкция, повлекшая уменьшение размера общего имущества. Согласно действующим нормам, такие действия требуют единогласного согласия всех собственников помещений в доме.
Заявитель обратился в КС РФ, полагая, что обязанность получать согласие всех собственников на остекление балкона несоразмерна и нарушает его право на распоряжение принадлежащим имуществом. В жалобе он ссылался на положения ст. 247 ГК РФ, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ и практику, по которой любые изменения, затрагивающие общее имущество, требуют единогласного решения.
Конституционный Суд, ссылаясь на Постановление от 2 июля 2024 г. № 34-П, указал: общее имущество МКД представляет собой сложный имущественный комплекс, в отношении которого пересекаются интересы многих лиц. Его основное назначение — обеспечение условий проживания, а не индивидуальное использование. При этом общее имущество не имеет самостоятельной потребительской ценности, и его уменьшение напрямую затрагивает права всех собственников.
Суд пояснил, что в отсутствие специальных норм в жилищном законодательстве применяются положения ст. 247 ГК РФ, устанавливающие, что владение и пользование имуществом в долевой собственности осуществляется по соглашению всех участников. При отсутствии согласия спор решается в судебном порядке. Эти положения, как подчеркнул КС, обеспечивают баланс интересов сособственников.
Также Суд сослался на изменения, внесённые в ГК РФ в июле 2023 года. В частности, статья 259.3 ГК РФ устанавливает, что решение о передаче общего имущества во владение или пользование третьим лицам принимается большинством не менее чем 2/3 голосов, а передача в собственность — единогласно. Эти положения, будучи специальными, применяются при отсутствии прямых норм в ЖК РФ.
Жилищное законодательство, в свою очередь, содержит чёткие ограничения. Так, согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников. А ч. 2 ст. 40 ЖК РФ требует такого же согласия при реконструкции, перепланировке или переустройстве, сопровождающемся присоединением общего имущества. Эти положения направлены на защиту прав всех жильцов и не могут считаться несоразмерным вмешательством в права собственников.
Конституционный Суд отдельно подчеркнул, что многоквартирный дом является сложным инженерно-строительным объектом, объединяющим частную и общую собственность. В этой системе изменение характеристик общего имущества может затронуть интересы всех собственников, даже если непосредственное вмешательство минимально. Такое регулирование, по мнению Суда, отражает правовую природу совместной долевой собственности и не нарушает принципов соразмерности.
Решение КС фактически закрепило подход, при котором любые действия с общим имуществом, влекущие его уменьшение, требуют консенсуса. Это означает, что собственник, желающий, например, остеклить балкон, сделать пристройку или иным образом изменить внешний облик дома, должен учитывать мнение всех соседей, вне зависимости от масштабов вмешательства.
Юристы отмечают, что определение КС отражает актуальность проблемы распоряжения общим имуществом в МКД. По их мнению, подход, при котором требуется согласие всех жильцов, является простым и логичным. Если происходит уменьшение активов жильцов, необходимо согласие каждого из них. Это соответствует принципу равенства и соразмерности.
В случае домов с большим количеством собственников такой подход может фактически заблокировать возможность осуществлять разумное распоряжение общим имуществом. Даже при принятии решений квалифицированным большинством остаются риски нарушения интересов отдельных собственников. Законодатель пока не предлагает гибких решений.
Некоторые эксперты считают, что получение согласия всех жильцов на реконструкцию — это разумное ограничение, учитывая особый статус фасада и другого общего имущества. Однако в условиях устаревшего жилищного фонда необходим более универсальныйподход. Если изменения не затрагивают безопасность или интересы других собственников, при наличии 2/3 голосов и согласования с органами власти можно было бы допустить использование общего имущества без согласия всех.
Определение Конституционного Суда РФ подтвердило: существующие нормы гражданского и жилищного законодательства обеспечивают надлежащий баланс интересов при распоряжении общим имуществом в многоквартирных домах. Вместе с тем, эксперты отмечают потребность в развитии более гибкого механизма, особенно применительно к модернизации устаревшего жилого фонда.