По действующему законодательству собственник жилого помещения вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Однако в условиях плотной жилой застройки и участившихся жалоб на краткосрочную аренду (например, под посуточное жильё, мини-хостелы, и даже нелегальные притоны), депутаты решили пересмотреть правила.
Законопроект предлагает ввести обязательное согласование найма жилого помещения с собственниками соседних и примыкающих помещений. Такое согласие должно оформляться в письменной форме и содержать сведения о личности согласующего, паспортные данные (для физлиц) или реквизиты компании (для юрлиц), а также документы, подтверждающие право собственности на соседнее помещение.
Согласие требуется независимо от срока аренды — будь то краткосрочный найм на пару дней или долгосрочная аренда на годы. Это делает законопроект особенно чувствительным для тех, кто сдает жильё в краткосрочную аренду, в том числе через онлайн-платформы.
Арендодатель обязан будет:
- Получить письменные согласия всех владельцев примыкающих квартир;
- Хранить их на случай проверки или спора;
- При необходимости — предъявлять в ГЖИ или суд.
Если жильцы сочтут, что их права нарушены, они смогут подать жалобу не только в суд, но и в Государственную жилищную инспекцию. По мнению авторов законопроекта, это должно ускорить разрешение конфликтов и снизить нагрузку на суды.
По данным Росстата, в крупных городах до 20% квартир сдаются в аренду, при этом около 40% арендных договоров заключаются без государственной регистрации. В Москве и Санкт-Петербурге особенно развит рынок краткосрочной аренды, включая «суточную» сдачу, которая вызывает наибольшее количество жалоб от соседей.
В суды регулярно поступают иски от жильцов домов, страдающих от постоянной смены жильцов, шума, нарушений санитарных норм. По оценке экспертов НП "ЖКХ-Контроль", только за 2024 год в крупных городах было зарегистрировано более 10 тысяч подобных жалоб.
Суды, как правило, встают на сторону истцов, если удаётся доказать систематическое нарушение покоя, повреждение имущества или использование квартиры в целях, не предусмотренных жилищным законодательством. Однако отсутствие прямой нормы о необходимости согласия от соседей часто делает защиту затруднительной.
Примером может служить дело из Екатеринбурга, где суд обязал арендодателя прекратить сдачу квартиры в краткосрочную аренду после жалоб соседей на круглосуточный шум и антисанитарные условия. Суды всё чаще квалифицируют такие случаи как использование жилого помещения не по назначению.
Критики инициативы уже указывают, что реализация такого закона может создать чрезмерный барьер для арендодателей. Получение согласия всех соседей может оказаться невозможным из-за личных конфликтов, недоступности собственников или их принципиального несогласия. Это особенно актуально для домов с большим количеством квартир.
Кроме того, остаётся неясным, кого именно считать "примыкающим соседом" — владельцев квартир по соседству, через стену, или тех, кто живёт на одном этаже? Как учитывать интересы собственников, временно отсутствующих или проживающих в другой стране?
Законопроект, несомненно, направлен на защиту интересов добросовестных собственников и на поддержание порядка в многоквартирных домах. Однако его реализация потребует точной доработки, ясности в формулировках и продуманного механизма контроля. В противном случае, вместо защиты прав граждан может возникнуть новая волна конфликтов и судебных споров.
Если документ будет принят, владельцам сдаваемых квартир придётся заранее продумывать юридическую сторону вопроса, оформлять согласия и быть готовыми к проверкам. А арендаторам — помнить, что не всё, что раньше было доступно и просто, останется таковым в будущем