С 1 марта 2025 г. застройщики могут в некоторой части праздновать свою победу в борьбе за свои права и выгоды в противостоянии с потребителем, именно эти изменения стали предметом дискуссии на страницах «Российская газета», к которой был приглашен в качестве эксперта, но обо всем по порядку.
И так, совсем недавно принят Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым предусматриваются ряд изменений в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ-214).
И так, совсем недавно принят Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым предусматриваются ряд изменений в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ-214).
Важными правками, которые скорее всего как покажет дальнейшая практика, нельзя будет назвать правками в пользу потребителя, можно назвать следующие.
Ст. 4 ФЗ-214 дополняется пунктом 4.7, которым теперь предусматривается отход при проведении отделочных работ (если жилое помещение приобретается с отделкой) от соблюдения требований технических регламентов в пользу стандартов застройщиков. Содержание таких стандартов пока тайна, покрытая мраком, новая редакция будет предусматривать, что такой стандарт будет подлежать обязательной государственной регистрации в Федеральном информационном фонде стандартов в соответствии с законодательством о стандартизации.
Так же, требования, предъявляемые к отделочным работам на объекте долевого строительства в стандарте застройщика не могут быть ниже минимальных требований к результату производства работ, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры и градостроительства.
Очень интересно, но нужно посмотреть в практике, что принесут собой подобные стандарты.
Ст. 4 ФЗ-214 дополняется пунктом 4.7, которым теперь предусматривается отход при проведении отделочных работ (если жилое помещение приобретается с отделкой) от соблюдения требований технических регламентов в пользу стандартов застройщиков. Содержание таких стандартов пока тайна, покрытая мраком, новая редакция будет предусматривать, что такой стандарт будет подлежать обязательной государственной регистрации в Федеральном информационном фонде стандартов в соответствии с законодательством о стандартизации.
Так же, требования, предъявляемые к отделочным работам на объекте долевого строительства в стандарте застройщика не могут быть ниже минимальных требований к результату производства работ, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры и градостроительства.
Очень интересно, но нужно посмотреть в практике, что принесут собой подобные стандарты.
Стандарт застройщика будет являться неотъемлемой частью договора, но опять же, если исходить из практики, кто приобретая жилье у нас досконально вчитывается в условия договора, а тем более в стандарт, который будет скорее всего прописан сложным техническим языком и для большинства суть и содержание стандарта даже после возможного прочтения будет сродни набору букв и слов, смысл и содержание которых вряд ли будет понятны.Указанный стандарт будет использоваться и для гарантийных обязательств застройщика (новая ч. 1.2 ст. 7 ФЗ-214).
Существенно изменены требования к государственной регистрации прав на объекты долевого строительства (ст. 16 ФЗ-214) как в части порядка, так и в части сроков.
С учетом ранее внесенных поправок, стоит отметить и то, что ограничивается и ответственность застройщика за соответствующие нарушения своих обязательств. Ранее суды часто снижали размеры штрафов, пеней, неустоек, но все равно верхние пределы таких выплат не ограничивались, теперь застройщик получит легальное право ограничить указанную штрафные санкции суммой, которая не должна превышать 3 процентов от стоимости объекта недвижимости.
Такое ограничение будет возможно, если оно будет указано в договоре, но стоит ожидать, что застройщики конечно же воспользуются таким ограничением и будут его указывать в договоре.
Изменения касаются и гарантийного срока ремонта от застройщика, он сокращается с пяти лет до одного года. Конечно, законодательство предоставляет возможность в договоре предусмотреть и иной, более длительный срок, но представляется, что в практике такие сроки в подавляющем большинстве будут соответствовать одному году, а требование потребителя об увеличении такого срока скорее всего будут нивелироваться доблестными менеджерами застройщика, которые будут увещевать «устно» о том, что они бы и рады но изменить «стандартный договор» не могут.
Существенно изменены требования к государственной регистрации прав на объекты долевого строительства (ст. 16 ФЗ-214) как в части порядка, так и в части сроков.
С учетом ранее внесенных поправок, стоит отметить и то, что ограничивается и ответственность застройщика за соответствующие нарушения своих обязательств. Ранее суды часто снижали размеры штрафов, пеней, неустоек, но все равно верхние пределы таких выплат не ограничивались, теперь застройщик получит легальное право ограничить указанную штрафные санкции суммой, которая не должна превышать 3 процентов от стоимости объекта недвижимости.
Такое ограничение будет возможно, если оно будет указано в договоре, но стоит ожидать, что застройщики конечно же воспользуются таким ограничением и будут его указывать в договоре.
Изменения касаются и гарантийного срока ремонта от застройщика, он сокращается с пяти лет до одного года. Конечно, законодательство предоставляет возможность в договоре предусмотреть и иной, более длительный срок, но представляется, что в практике такие сроки в подавляющем большинстве будут соответствовать одному году, а требование потребителя об увеличении такого срока скорее всего будут нивелироваться доблестными менеджерами застройщика, которые будут увещевать «устно» о том, что они бы и рады но изменить «стандартный договор» не могут.
В целом, поправки нельзя назвать изменениями в пользу потребителя, они в большей степени принимаются в интересах застройщиков, которые активно жаловались на то, что потребители отсуживают значительные суммы, а размеры присуждаемых сумм зачастую доходят до 5–15 процентов от стоимости самой квартиры. Конечно, принятые поправки уже стоит принять как данность, с другой стороны, застройщику следовало бы надлежащим образом исполнять свои обязательства, а не ратовать за изменения законодательства. В общем после 1 марта 2025 года будет понятно, как значительно сократится число исков к застройщикам и (или) размеры присуждаемых судами сумм.